中国人によるアパートの現金買い！？

アパートを売却しました。

不動産投資をはじめて、確か３棟目のアパートだったと思います。

約７年運用しました。

築浅のワンルームアパートで、利回りは１０％ぐらいのものだったのですが、正直、
客付がこれからもどんどん厳しくなっていくと考え、売却に出していました。

今の市況は、物件が高く売れる時期と言われています。

その反対の、買いの方では、物件価格が高すぎて（＝利回りが低すぎて）、いい物件が買えない、とも言われている時期です。
＜ｂｒ＞ そのような中で周囲の物件より比較的高い利回り設定で売却に出したのが功を奏した感じで、かなり早くに売却することができました。

確かに、レインズを見ても、都内の良い立地の物件はもちろん、都心から離れたエリアでも１０％を上回る物件などありません。

今の市況、もっと正確にお伝えすると、

「多くの大家さんが『高く売れる時期と思っている』時期」

となります。

「利回り６〜７％でも売却できた！」

というある大家さんの売却成功談で、数字の部分だけが独り歩きしてしまい、猫も杓子も利回り６〜７％で設定され、売却に出されているというような、異常な状況です。

異常・・・。

どういうことかと言うと、都内の本当の一等地と呼ばれるエリアでは、確かに利回り６％でも、いえ、もっと低い利回りでも売れていく可能性は確かにあるでしょう。

絶対に値下がりもせず、むしろ、土地値が確実に値上がりするようなエリアでは、確かにそのような低い利回りでも売れていきます。


しかし、

・立地が悪い（＝特にブランド地というわけでもない。）

・築年数が古い

・銀行の担保評価割れする

というような物件が一桁の利回りで売却できることはそう多くはありません。


仲介会社が無理やり現金での購入者を言いくるめて売却できるケースはあるのかもしれませんが・・・。


まず、築年数が古く、銀行の担保評価割れする、という時点で通常の銀行ローンが通りません。


銀行ローンが通らなければそもそも買い付けを入れても購入できませんので、仲介会社も紹介すらしない、ということも往々にしてあります。

また、物件を探している方も不動産投資に関するセミナーに参加したり、各種教材や本で勉強していることがほとんどです。

ですので、そのような投資家候補がローンもつきにくいような物件を購入対象にするかというと、はなはだ疑問です。


やはり、売却に出すときの視点としては、


「この物件を自分ならいくらまで出して購入するだろうか？」

「銀行融資でどれぐらいまでローンがおりる物件だろうか？」


という見方をもっておかないと、物件は早期には売れていきません。


早期売却ができなければ、その物件は塩漬け物件になってしまい、本当に売れ残ってしまいます。


実際、レインズに掲載されている物件のほとんどは売れ残り物件です。


そうならないために、冷静に自分の物件を観察し、まずは適切な価格設定で売却に出してみましょう！